생애 첫 전세집 구하기(토스뱅크 전세대출 실행)

https://land.naver.com/

네이버 부동산

 

전세 매물 알아보기 

 처음에는 직방 다방 이런 앱을 이용했으나 매물 자체가 네이버 부동산이 훨씬 많다는 걸 알게 된 후로 네이버 부동산으로 매물을 알아보았다. 당장 나가야되는 급한 일은 없어서 약 5개월 정도 알아보고 계약을 하였다. 그리고 네이버 부동산에 똑똑하게 집 구하기 전월세 목록을 하나씩 정독해본다. 

각 항목을 읽어본다.

 맘에드는 집을 구경할 때
1. 집 주소 몇 동 몇 호인지 알아두고
2. 수압과 변기물 수압 체크 - 화장실 세면대 수압이 이상해서 수리요청을 했으나 알고보니 배출구에 이물질이 끼어서 그런 걸로 확인할 수 있었다. 
3. 풀옵션 항목 어떤건지 체크
4. 집주인 임대사업자인지 개인인지 확인
5. 전세보증보험 가입 가능한지 확인 - 요즘은 전액 다 보장되게 가능한 매물일 것이다.
6. 입주일 언제인지 협의가능한지 확인,
7. 시설물 고장난거 없는지 확인
8. 남향인지 북향인지 방향 확인 - 일조량이 중요하다면 체크 개인적으론 크게 중요하지 않아서 고려하지 않음
 
중개사를 통해 매물을 볼 때 등기부도 같이 볼 수 있는지 물어보면 올 때 가지고 올 것이다. 아니면 개인적으로 뗄 수 있다.  그리고 부동산 중개사인지 중개보조원인지 이런것도 확인하라는데 이건 근데 중개사무소에서 시간이 되는 사람이 나오는거라서 그냥 나오는 분으로 만났다. 계약은 중개사 부동산 사장님이 진행하였다. 그리고 전세사기로 다들 조심하는 분위기도 한몫하는게 무조건 보증보험 가능한 매물 위주로 나오다보니 큰 걱정은 하지 않았다. 
 

등기부 확인

인터넷 등기소에서 등기부등본 열람 및 출력하기
등기부등본 열람 700원 결제하여 열람 또는 출력함
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

등기부등본 보는법
https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=17986366&memberNo=7653935 

부동산 등기부등본  혼자서도 꼼꼼하게 잘 살펴보는 방법

 
일단 무조건 확인해봐야 하는 것은
1. 표제부 주소 일치 여부 확인
2. 갑구 소유권 보존, 소유권 이전 있는지 확인
3. 을구에 기록사항 없음
 
 이렇게 보면 일단 안심 매물일 확률이 높다. 근저당이 없다는 의미기도 하니 그리고 무조건 전세 보증 보험 전액이 가능한지 확인하기 위해 공시가격 알리미를 통해 확인.
https://www.realtyprice.kr/notice/town/searchPastYear.htm

부동산공시가격 알리미

 
 현 시점 보증보험은 공시가격에 126%까지 된다고 하니 공시가격X1.26 계산한 가격이 전세 보증금보다 같거나 낮아야 한다. 보증보험사로 전화하면 내가 본 매물이 보증보험 가입 가능한지 친절하게 알려주시니 확인하는 것이 좋다.
(아파트,오피스텔이면 KB 시세기준 매물 가격 확인하면 되고 다세대주택인 경우 개별 공시지가로 확인)
https://kbland.kr/

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, 예측시세

 
 또 보증보험료도 얼마나 나오는지 알려주신다. (선순위 채권 최고액이 없는 상태) 보증보험료는 2억기준 약 4~50만정도가 나올 수 있다.
 
안심전세앱 사용
 안심 전세 앱에서도 매매시세 확인 가능하나 처음 해본 사람이라면 매물 정보등을 입력해야해서 복잡해보일 수 있다. 하지만 집을 계속 알아보다보면 이게 어디에 나오는건지 다 알게 될 것이다. 
무료자가진단으로 (근저당있는 경우 등기부등본에 있는 갑구 을구 사항 입력하여 확인) 전세계약 위험도 체크 가능

예시

건축물 대장 확인 - 위반건축물 확인

 위반건축물이 있는지 건축물 대장 열람하여 확인. 위반건축물일시 위반 건축물이라고 바로 노란색으로 표시되니 확인 가능하다.
건축물 대장 조회
https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?HighCtgCD=A09005&CappBizCD=15000000098&tp_seq=03 

건축물대장 등본(초본) 발급(열람) | 민원안내 및 신청 | 정부24

 

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1인가구 전월세 안심계약 도움서비스

이건 우연히 인터넷으로 전세 알아보다가 알게된 서비스
서울시에서는  1인가구 전월세 안심계약 도움서비스 신청을 할 수 있다. 
운영일시 : 매주 월, 목 13:30 ~ 17:30(주 2회, 공휴일 휴무) 
 ※ 운영시간 외 서비스 요청 시 주거안심매니저의 일정이 가능할 경우 서비스 제공
https://1in.seoul.go.kr/front/bsns/bsnsListPage.do

씽글벙글 서울(서울 1인가구 포털)

서울 뿐만 아니라 다른 지역에서도 해당 서비스를 운영중인지 확인필요
필자의 이용후기
https://yonoo88.tistory.com/1545

서울시 1인가구 전월세 안심계약 도움서비스 신청 후 실계약 후기

 
 

대출과 보증보험

 토스뱅크 전세대출을 이용했으며 그 후기는 아래 링크로 대체

https://yonoo88.tistory.com/1558
 

토스 뱅크 전세대출과 전세보증보험 가입 후기 (23년까지 전세보증보험료 10만원 캐시백 이벤트)

 

전세 계약

 들어갈 집을 정했다면 이제 계약을 해야 한다. 매물이 마음에 든다면 가계약을 걸어 찜을 해둔다. 그래야 다른 사람이 매물을 가져갈 수 없다. 가계약 한다고 중개인에게 말하면 가계약금 얼마인지 알려줄테고 이 때 특약에 대해서 문자로 보내준다.  잘 읽어보고 나도 추가하고픈 특약이 있으면 문자를 보내서 같이 추가해준다. 그러고 나서 동의하면 입금하여 가계약을 완료하면 된다. 참고로 임차인 사유로 인한 가계약 취소시에는 가계약금을 돌려받기 힘들 것이다. 법적으론 돌려받은 사례도 있긴한데 아무래도 복잡할듯. 

 

 가계약을 완료하면 정식 계약일을 집주인과 협의 후에 결정한다. 물론 중개사분이 중간에서 연락해주신다. 그리고 계약일에 부동산을 찾아가서 계약을 하면 된다. 계약은 부동산의 사장님. 즉 중개사 분이 직접한다. 집 볼 때 나온 사람은 대부분 보조 중개인이 많을텐데 계약은 정식 중개사가 직접할 것이다. 집주인과 같이 삼자대면하여 중개사 분이 계약서를 가져오고 하나 하나 읽으면서 설명을 해준다. 처음 계약해보는 사회초년생의 경우 뭔 말인지 모를 경우가 많으니 부득이한 상황 아니고서는 잘 아는 사람 한명 동행해서 하는게 좋을 것이다. 

 

 계약서에 동의하면 싸인하고 도장 찍고 위조 감별을 위해 두 장의 계약서 사이에 서명과 도장을 찍는다. (나중에 두 장을 합쳐서 일치하면 원본 인증이 되니) 그리고 집주인에게 계약금을 이체하면 된다. 받아야될 서류는 미리 파악하고 가서 빠진게 없는 체크하는게 좋다. 웬만하면 다 받겠지만 계약서, 영수증, 공제증서, 중개대상물 확인서, 집합 건축물 대장, 등기부 등본 등 확인해본다.

 
빨간색은 개인적으로 추가한 특약

[ 특약사항 ]
- 임대인은 잔금일 전까지 세면대 수도 수리를 해주기로 한다.
- 현 시설물 상태에서의 임대차계약이며, 등기부등본, 건축물대장, 현장확인 후 계약함.
- 옵션은 에어컨, 냉장고, 세탁기, 인덕션, 붙박이장 등이며 임차인 고의 파손시 수리비를 보상한다.
- 애완동물 사육금지, 실내 흡연금지, 천공금지이며 미 이행시 임차인은 원상복구하기로 한다.

- 관리비는 해당 건물의 관리규약에 따르기로 한다.
- 임대인은 계약일로부터 잔금일 익일 00시까지 현 등기부등본 권리관계를 유지하며, 계약만기일까지 해당 호수에 어떠한 제한물권도 설정하지 않기로 한다.
- 소유권변동이 발생할 경우 임대인은 임차인에게 미리 고지하도록 한다.
- 임대인은 임차인 전세자금대출,보증보험가입에 동의,협조하기로 한다. 단, 필요한 제반비용은 임차인이 부담하기로 한다.
- 해당 건물에 대하여 전세자금대출 불가할 경우 대출신청 거절 사유에 대한 은행측의 서면문서 확인 후
- 임대인은 즉시 계약금을 반환해 주기로 하고, 임차인의 귀책사유나 단순변심 경우에는 제외하기로 한다.
- 임대인은 임차인에게 확정일자부여현황,국세완납증명서, 지방세완납증명서를 제공하기로 한다.
- 계약만기 3개월전에 재계약의사를 통보해 주기로 하며, 방 보여주는것에 협조하기로 한다.
- 계약만기전 퇴실시 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하며, 다음세입자 입주시까지 관리비를 부담하기로 한다. 기타사항은 민법 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다.
- 계약만기 내 재개발확정으로 이주 계획 공지시 이사비 조건없이 이사에 협조하며, 임대인과 협의하여 퇴실일을 정하여 보증금을 반환받기로 한다.

중개보수료는 보증금의 0.3% 기준으로 책정됐으며 아래 링크 참고

https://blog.naver.com/land_admin/221243970505

부동산 중개보수 제대로 알기! [2021.10.19]

 

확정일자 신고

 계약 완료 후 바로 주민센터가서 전세 신고를 하여 확정일자를 받았다. 요즘은 인터넷으로도 가능하다고는 하나 가서 하는게 빠르고 확실하니 직접 주민센터가서 하는 것을 추천. 전입신고는 잔금일에 하면 된다.

 

잔금일 이사 및 전입신고 

 잔금일 날 아침 일찍 일어나 혹시 모르니 등기부 등본을 다시 떼본다. 을구에 아무 것도 없음을 확인 후 대출을 실행하여 집주인에게 대출금을 송금하였다. 그리고 나서 집주인에게 연락하여 입금 확인을 요청했고 확인이 되자마자 나머지 잔금을 모두 입금하여 확인을 받았다. 

 입금을 모두 확인한 후 바로 주민센터로 가서 전입신고를 마쳤다. 주민센터 직원이 아직 이전 세입자가 전산상으로 있는 상태라 따로 연락해서 나가달라고 얘기하라고 했다. 그래서 이전 세입자가 나갈라면 새로 전입신고하면 자동으로 빠지는 건지 여쭤봤더니 그렇다고 했다. 전입신고를 마치고 등본을 떼보니 오늘 날짜로 내가 등록된 걸 확인할 수 있었고 대출에 필요한 등본을 제출하였다.

 그리고 사전에 중개인에게 이전 세입자분이 이사 일정이 어떻게 되는지 연락이 올 것이다. 필자의 경우 12시 전에 나간다고 연락을 받았고 집 인수 인계는 그냥 중개인으로 부터 문자로 현관 비밀번호만 받아서 들어갔다. 만나서 열쇠 받아야 되는거 아닌 이상 요즘은 다 도어락이다보니 그런 것 같다.  

 이전 세입자가 전출이 됐는지 확인 한 다음 보증보험 가입을 위한 전입세대 확인서를 이제 토스뱅크에 공공데이터 조회 동의만하니까 자동 제출되었다. 전산상으로 확인해서 자동으로 제출을 하는 시스템이었다. 편리하네.. 그리고 타이밍도 좋게 전입신고 끝나니까 관리업체에서 입주 예치금 입금하라고 연락이 왔다. 나중에 나갈 때 다시 받는 일종의 보증금인데 15만원 입금을 하였다.

 

그리고 이제 전세집에 이사를 마무리 하였다.

 

 

 

전세 구해 본 후기

 1인가구 기준 일단 자금 여유가 된다면 원룸보다는 투룸이 확실히 나은 것 같긴한다. 원룸은 아무리 신축이어도 좁아서 뭔가 막 내키지는 않았다. 그리고 이왕이면 풀옵션이 좋고 옷장이랑 식탁 테이블이 있는 곳이면 더욱 좋다. 필자가 구한 매물은 옷장은 따로 없고 테이블도 따로 없었지만 그거 빼고는 깨끗하고 나쁘지 않아서 선택했다. 아 옵션에 전자레인지도 있다면 더욱 좋다. 그리고 빨리 이사를 해야하는 상황아니면 시간을 가지고 여유있게 보는 걸 추천한다. 필자도 처음에는 오피스텔 위주로만 보고 입주할까 생각했지만 가격도 부담되기도 했고 그러다보니 빌라 쪽으로 방향이 틀어졌다. 또 시간이 지나다보니 전세가가 낮아지는 경우도 있었고 전에는 보지 못했던 가격 낮은 전세 매물이 새로 나오는 경우가 많았다. 

 어떤 매물은 다 마음에 들었는데 세입자가 골초여가지고 집에 들어가자마자 담배냄새가 나질 않나 도배도 뭔가 누렇게 떠있는거 같고 그래서 걸렀다. 그런데 같은 동의 다른 호수로 더 낮은 전세가 나와서 거기로 결정을 하게되었다. 주거 안심 서비스 후기 글처럼 계약 당시 예상 못한 상황이 있긴했지만 그거 빼고는 별 탈 없이 끝났다. 

 자금의 경우 대출을 받을 때 자금 여유가 있다고 대출을 아예 안 받는 것보다는 최소한으로 받고 보증보험도 같이 받는 게 나은 것 같다. 애초에 은행에서 매물 검증을 하고 대출 가능 여부를 판별하기 때문에 대출이 안되면 보증보험도 가입이 어려울테니 자동으로 필터링을 할 수 있기 때문이다. 물론 대출없이 개인적으로 따로 보증보험 가입도 가능하지만 보증보험 가입이 불가능한 경우가 있어서 대출과 함께 가입하는게 좋다. 특약에서도 임대인 사유로 대출 불가시 계약금 반환 조약을 넣기 때문이다. 

 이렇게 아무 것도 모르는 상태에서 생애 첫 전세 계약을 해보니 이제야 좀 부동산에 대해 조금이나마 알게 되었다. 언젠가는 할일이었지만 이번 경험이 나중에 집 구할 때 많은 도움이 될 것 같다.

 

 이제 전세집 살림들을 마련해야하는데 1인 자취라 굳이 새 가구가 필요 없어 당근마켓으로 살림 마련한 후기를 써본다.

https://yonoo88.tistory.com/1560

당근마켓으로 전세집 투룸 자취방 살림 장만 후기

 

토스뱅크에서 연말정산을 위한 주택임차차입금 원리금상환증명서 발급하는 방법

https://yonoo88.tistory.com/1569

토스뱅크 전세대출 연말정산을 위한 주택임차차입금 원리금상환증명서 발급하기